Contrato promessa de compra e venda: 6 aspetos a ter em conta

Desde o momento em que uma família encontra a casa ideal para si até à formalização da escritura de compra do imóvel podem decorrer muitas semanas. O contrato-promessa de compra e venda, apesar de não ser obrigatório, é uma convenção habitual e recomendável, dado que protege tanto os vendedores como os compradores.

Vai comprar casa? Um dos passos que antecede a compra de uma habitação é a assinatura do contrato promessa de compra e venda – documento muitas vezes referido pela sigla CPCV. Como o nome indica, um contrato de promessa de compra e venda é exatamente um contrato que promete a compra e venda de um imóvel. Embora não seja obrigatório, é celebrado para garantir um acordo entre o comprador e o vendedor, mostrando que as duas partes têm intenção de fazer negócio com as condições combinadas.

Este documento define os direitos e deveres de ambas as partes até à realização do contrato definitivo (através de escritura pública ou documento particular autenticado). Por norma, a assinatura do CPCV pressupõe o pagamento de um sinal, definido livremente, e que corresponde a uma percentagem do valor do imóvel. Desta forma, este instrumento permite vincular de forma rápida e simples o vendedor e o comprador, com vista à realização de um contrato futuro, protegendo ambas as partes.

No entanto, durante este passo é recomendável a adoção de alguns cuidados para garantir que tudo corre em conformidade com as condições acordadas. Entre os principais cuidados, recomendamos especial atenção a seis aspetos:

1. CPCV deve ser assinado, preferencialmente, após a aprovação do crédito

Os promitentes compradores deverão, preferencialmente, assinar o CPCV quando já tiverem a aprovação do crédito e estiverem na posse da respetiva ficha de informação normalizada europeia (FINE). Uma outra possibilidade é a inserção no contrato promessa de compra e venda de uma cláusula de salvaguarda, que lhe permita desistir do negócio caso o banco não aprove o crédito.

2. Compra de casa em planta: anexe o caderno de encargos

No caso da compra de uma casa em planta ou em construção, a redação do CPCV deverá ser feita com especial cuidado, de forma a garantir que todos os detalhes estão salvaguardados. Com efeito, deverá solicitar o caderno de encargos minucioso (que descreva os materiais, as marcas e referências dos produtos que serão usados na construção da casa) para que possa verificar se as condições acordadas foram (ou não) respeitadas. Este caderno de encargos deverá ser anexado ao contrato promessa de compra e venda.

3. Acorde um prazo razoável e confortável para a formalização do negócio

Porque os imprevistos acontecem e podem levar a que os processos de compra de casa sejam mais extensos face ao inicialmente previsto (por exemplo, ou porque precisa de vender a sua atual habitação para poder concluir a aquisição da nova casa, ou porque aguarda pela decisão do banco em relação à aprovação do pedido de crédito) é aconselhável acordar com o vendedor um prazo confortável para a assinatura da escritura, que acautele a ocorrência de eventuais imprevistos.

4. Confirma os requisitos legais da casa

Como já foi mencionado, o CPCV é um documento vinculativo. Como tal, antes de assumir o compromisso de que vai comprar uma determinada casa – e ficar “amarrado” àquele imóvel – deverá confirmar previamente se o imóvel cumpre todos os requisitos legais. Nesse sentido, certifique-se de que a casa está inscrita na matriz predial e tem a licença de utilização. Caso o imóvel esteja ainda em fase de construção verifique se o mesmo tem a devida licença. Caso contrário não deverá assinar o contrato. Para sua segurança, certifique-se de que o CPCV inclui uma garantia de que não existem dívidas ou outros ónus sobre o imóvel que pretende adquirir.

5. Certifique-se que o documento que assina tem validade jurídica

Um outro aspeto fundamental neste processo passa por garantir que o CPCV tem força legal. Nesta medida, para que este documento seja considerado válido deve respeitar determinados requisitos, caso contrário uma das partes poderá invocar, no futuro, a sua nulidade. Neste sentido, o Código Civil (artigo 410), refere que o documento “deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção”. Ainda assim, o mesmo artigo do Código Civil salienta que ambas as partes podem acordar em prescindir da formalidade do reconhecimento das assinaturas. Mas ao fazê-lo não podem, mais tarde, invocar a ausência da formalidade para anular o acordo.

6. Esteja atento às penalizações em caso de quebra do contrato

Tanto o comprador como o vendedor deverão estar conscientes da importância das condições acordadas num CPCV e das penalizações que ambos podem incorrer em caso de incumprimento. Neste sentido, caso a situação de incumprimento seja causada pelo comprador, este perde a totalidade do sinal que foi pago no momento da assinatura. No caso de ser o vendedor a quebrar as condições do contrato, este poderá ser obrigado a devolver o valor do sinal, em dobro, ao comprador.

Fonte: https://www.dinheirovivo.pt/financas-pessoais/contrato-promessa-de-compra-e-venda-6-aspetos-a-ter-em-conta-16868333.html