Preço das casas em risco de “queda acentuada” no médio prazo, diz FMI

13 Abr

Preço das casas em risco de “queda acentuada” no médio prazo, diz FMI

Altos níveis de endividamento e grande percentagem de créditos habitação a taxa variável colocam países em risco, como Portugal.

O mercado imobiliário tem sentido na pele os efeitos do rápido aperto da política monetária em todo o mundo. O aumento das taxas de juro no crédito habitação, a par das avaliações das casas em alta, provocou um arrefecimento generalizado da procura de casas em vários países, embora a diferentes escalas. E este cenário já está mesmo a fazer-se sentir nos preços das casas, que caíram em mais de metade das economias avançadas. O Fundo Monetário Internacional (FMI) alerta ainda que a “acessibilidade da habitação continua a deteriorar-se com os custos crescentes nos créditos habitação, o que aumenta o risco de haver uma correção acentuada dos preços das casas”. Portugal é um dos países que apresenta maior risco.

O FMI não tem dúvidas que o mercado residencial tem vindo a ser impactado pelo rápido aumento das taxas de juro de referência pelos bancos centrais de todo o mundo, como é o caso do Banco Central Europeu (BCE) e da Reserva Federal dos EUA. A combinação da alta inflação, a subida dos juros nos créditos habitação e os altos preços das casas, está, portanto, a arrefecer a procura de casas para comprar, de tal forma que gerou uma queda das transações imobiliárias no terceiro trimestre de 2022, com a Dinamarca e os EUA a registarem “as quedas mais significativas (de cerca de 20% num ano)”.

Todo este cenário já se está a refletir, de resto, nos preços das casas em vários países do mundo, que estão a cair embora em diferentes dimensões consoante o país, conclui o FMI no Relatório sobre a Estabilidade Financeira Global publicado esta semana. “Os preços das casas caíram em 65% dos mercados emergentes (em média de 0,7% num ano) no terceiro trimestre de 2022 e em 55% das economias avançadas”, lê-se no documento.

E foram precisamente as economias com um maior peso de créditos habitação de taxa variável – ou seja, aquelas em que os custos dos empréstimos acompanham diretamente as mudanças nas taxas de juros – que registaram algumas das maiores quedas nos preços reais das casas (como a Suécia e a Roménia), explicam. Ainda assim, há exceções: na Turquia os preços subiram 60% num ano, uma evolução impulsionada pelo aumento dos custos de construção e alta procura de casas para uma escassa oferta.

“Os riscos de queda nos preços das casas permanecem significativos no médio prazo”
A questão é que há vários países que estão em risco de ver os preços das casas cair muito mais. “A acessibilidade da habitação – que compara os rendimentos com os preços das casas – continua a deteriorar-se dado os custos crescentes nos créditos habitação, o que aumenta o risco de haver uma correção acentuada dos preços das casas”, alerta o FMI.

Em concreto, o risco de queda dos preços das casas nos próximos três anos é de 7% nas economias avançadas e de 19% nos mercados emergentes. Se as condições financeiras apertarem ainda mais – ao nível médio da última crise financeira global -, a queda dos preços das casas poderá ser ainda maior (a somar mais 3 pontos percentuais), especialmente nas economias emergentes.

Claro que a exposição ao risco de quedas dos preços das casas varia muito de país para país, nomeadamente da relação que existe entre os sistemas financeiros e o mercado imobiliário. O FMI considera que “as economias com preços elevados das casas e altos níveis de endividamento das famílias com taxas de juro variáveis são particularmente vulneráveis a um consequente stress no setor financeiro”. Este é o caso de Portugal, onde os preços das casas estão em alta e a maioria das famílias possui créditos habitação de taxa variável.

Analisando os riscos de 27 economias avançadas, o FMI conclui que Portugal é um dos países que está mais vulnerável ao risco de crise no imobiliário, tal como os EUA e a Dinamarca. Entre os países ainda mais expostos ao risco está o Canadá, Austrália, Luxemburgo, Noruega, Suécia e Países Baixos. Já a Grécia e a Itália apresentam um risco muito inferior.

Queda dos preços das casas ainda está a ser atenuada

O FMI explica também que há fatores no mercado que continuam a sustentar os altos preços das casas no curto prazo, como:

  • restrições na oferta de casas;
  • falta de mão de obra especializada na construção;
  • níveis de rendimentos disponíveis ainda “robustos”.

No relatório, o FMI admite que todos estes e outros fatores “ajudam a compensar parcialmente o efeito do aperto da política monetária na procura de habitação, reduzindo, assim, o ajuste dos preços das casas até agora” – em Portugal tem-se verificado apenas um abrandamento na subida dos preços das habitações à venda.

“Também nas economias com menor percentagem de empréstimos de taxa variável ou um prazo médio mais longo da dívida, o efeito do atual aperto na procura das famílias pode demorar um pouco a vir ao de cima”, explica a entidade financeira internacional.

Importa recordar ainda que os critérios de concessão de crédito habitação também são mais “conservadores” em relação aos aplicado em meados dos anos 2000, ajudando a reduzir os níveis de endividamento e a exposição dos créditos habitação a riscos. Ainda assim, “nas economias avançadas, os bancos estão comparativamente mais expostos ao setor imobiliário do que nas economias de mercado emergentes (…) indicando um feedback mais forte entre a queda dos preços das casas e a contração de empréstimos habitação”, alerta o FMI.

Os especialistas do FMI estimam que a correção dos preços reais das casas está associada a “quedas no consumo real” entre os países, especialmente aqueles com economias mais frágeis. “Esses fatores vão complicar os esforços de política para domar a inflação, uma vez que uma queda acentuada nos preços da habitação pode afetar de forma adversa as perspetivas económicas”, conclui.

Fonte: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/internacional/2023/04/12/57488-preco-das-casas-em-risco-de-queda-acentuada-no-medio-prazo-diz-fmi