Preço das casas em risco de “queda acentuada” no médio prazo, diz FMI

Altos níveis de endividamento e grande percentagem de créditos habitação a taxa variável colocam países em risco, como Portugal.

O mercado imobiliário tem sentido na pele os efeitos do rápido aperto da política monetária em todo o mundo. O aumento das taxas de juro no crédito habitação, a par das avaliações das casas em alta, provocou um arrefecimento generalizado da procura de casas em vários países, embora a diferentes escalas. E este cenário já está mesmo a fazer-se sentir nos preços das casas, que caíram em mais de metade das economias avançadas. O Fundo Monetário Internacional (FMI) alerta ainda que a “acessibilidade da habitação continua a deteriorar-se com os custos crescentes nos créditos habitação, o que aumenta o risco de haver uma correção acentuada dos preços das casas”. Portugal é um dos países que apresenta maior risco.

O FMI não tem dúvidas que o mercado residencial tem vindo a ser impactado pelo rápido aumento das taxas de juro de referência pelos bancos centrais de todo o mundo, como é o caso do Banco Central Europeu (BCE) e da Reserva Federal dos EUA. A combinação da alta inflação, a subida dos juros nos créditos habitação e os altos preços das casas, está, portanto, a arrefecer a procura de casas para comprar, de tal forma que gerou uma queda das transações imobiliárias no terceiro trimestre de 2022, com a Dinamarca e os EUA a registarem “as quedas mais significativas (de cerca de 20% num ano)”.

Todo este cenário já se está a refletir, de resto, nos preços das casas em vários países do mundo, que estão a cair embora em diferentes dimensões consoante o país, conclui o FMI no Relatório sobre a Estabilidade Financeira Global publicado esta semana. “Os preços das casas caíram em 65% dos mercados emergentes (em média de 0,7% num ano) no terceiro trimestre de 2022 e em 55% das economias avançadas”, lê-se no documento.

E foram precisamente as economias com um maior peso de créditos habitação de taxa variável – ou seja, aquelas em que os custos dos empréstimos acompanham diretamente as mudanças nas taxas de juros – que registaram algumas das maiores quedas nos preços reais das casas (como a Suécia e a Roménia), explicam. Ainda assim, há exceções: na Turquia os preços subiram 60% num ano, uma evolução impulsionada pelo aumento dos custos de construção e alta procura de casas para uma escassa oferta.

“Os riscos de queda nos preços das casas permanecem significativos no médio prazo”
A questão é que há vários países que estão em risco de ver os preços das casas cair muito mais. “A acessibilidade da habitação – que compara os rendimentos com os preços das casas – continua a deteriorar-se dado os custos crescentes nos créditos habitação, o que aumenta o risco de haver uma correção acentuada dos preços das casas”, alerta o FMI.

Em concreto, o risco de queda dos preços das casas nos próximos três anos é de 7% nas economias avançadas e de 19% nos mercados emergentes. Se as condições financeiras apertarem ainda mais – ao nível médio da última crise financeira global -, a queda dos preços das casas poderá ser ainda maior (a somar mais 3 pontos percentuais), especialmente nas economias emergentes.

Claro que a exposição ao risco de quedas dos preços das casas varia muito de país para país, nomeadamente da relação que existe entre os sistemas financeiros e o mercado imobiliário. O FMI considera que “as economias com preços elevados das casas e altos níveis de endividamento das famílias com taxas de juro variáveis são particularmente vulneráveis a um consequente stress no setor financeiro”. Este é o caso de Portugal, onde os preços das casas estão em alta e a maioria das famílias possui créditos habitação de taxa variável.

Analisando os riscos de 27 economias avançadas, o FMI conclui que Portugal é um dos países que está mais vulnerável ao risco de crise no imobiliário, tal como os EUA e a Dinamarca. Entre os países ainda mais expostos ao risco está o Canadá, Austrália, Luxemburgo, Noruega, Suécia e Países Baixos. Já a Grécia e a Itália apresentam um risco muito inferior.

Queda dos preços das casas ainda está a ser atenuada

O FMI explica também que há fatores no mercado que continuam a sustentar os altos preços das casas no curto prazo, como:

• restrições na oferta de casas;
• falta de mão de obra especializada na construção;
• níveis de rendimentos disponíveis ainda “robustos”.

No relatório, o FMI admite que todos estes e outros fatores “ajudam a compensar parcialmente o efeito do aperto da política monetária na procura de habitação, reduzindo, assim, o ajuste dos preços das casas até agora” – em Portugal tem-se verificado apenas um abrandamento na subida dos preços das habitações à venda.

“Também nas economias com menor percentagem de empréstimos de taxa variável ou um prazo médio mais longo da dívida, o efeito do atual aperto na procura das famílias pode demorar um pouco a vir ao de cima”, explica a entidade financeira internacional.

Importa recordar ainda que os critérios de concessão de crédito habitação também são mais “conservadores” em relação aos aplicado em meados dos anos 2000, ajudando a reduzir os níveis de endividamento e a exposição dos créditos habitação a riscos. Ainda assim, “nas economias avançadas, os bancos estão comparativamente mais expostos ao setor imobiliário do que nas economias de mercado emergentes (…) indicando um feedback mais forte entre a queda dos preços das casas e a contração de empréstimos habitação”, alerta o FMI.

Os especialistas do FMI estimam que a correção dos preços reais das casas está associada a “quedas no consumo real” entre os países, especialmente aqueles com economias mais frágeis. “Esses fatores vão complicar os esforços de política para domar a inflação, uma vez que uma queda acentuada nos preços da habitação pode afetar de forma adversa as perspetivas económicas”, conclui.

Fonte: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/internacional/2023/04/12/57488-preco-das-casas-em-risco-de-queda-acentuada-no-medio-prazo-diz-fmi