Propostas de lei do Mais Habitação: explicamos as novidades

Legislação está em consulta pública até 13 de março. E diz que quem tem casas devolutas terá 100 dias para usar ou arrendar.

Já são conhecidas as propostas de lei do pacote “Mais Habitação”, que incluem as medidas criadas pelo Governo de António Costa para “garantir habitação para todos”. E há várias novidades sobre estas medidas que visam fazer face à crise habitacional que se vive hoje em Portugal. Este elas está o prazo de 100 dias que os donos de casas devolutas terão para dar um novo uso aos imóveis e ainda a possibilidade de os arrendatários comunicarem os contratos de arrendamento ao Fisco se os senhorios não o fizerem.

Foi na passada sexta-feira, dia 3 de março, que o Executivo socialista colocou a proposta de lei em consulta pública no site ConsultaLex durante 10 dias (termina no próximo dia 13 de março). Este era um documento já muito solicitado pelo mercado – nomeadamente pelos representantes dos inquilinos e dos proprietários e pelo próprio Presidente da República -, para conhecer os contornos legais concretos destas medidas. Recorde-se que até então António Costa só havia publicado um resumo genérico de cada medida, que estará em consulta pública até dia 10 de março.

A proposta de lei, agora conhecida, trouxe várias novidades sobre o pacote “Mais Habitação”. Resumimos as principais.

• Offshores continuam a pagar mais-valias em sede de IRS
• Arrendatários podem comunicar contratos ao Fisco se senhorios não fizerem
• Donos de casas devolutas têm 100 dias para as usar ou arrendar
• Rendas antigas aumentam de acordo com a inflação
• AL existentes caducam no final de 2030
• Condomínios podem cancelar registos de AL
• Promoção de habitação a custos controlados: quem pode concorrer?

Offshores continuam a pagar mais-valias em sede de IRS

As mais-valias da venda de imóveis ao Estado para habitação ficam isentas de tributação em sede de IRS. Mas, afinal, esta não será uma medida que irá abranger todos os tipos de proprietários, já que a proposta de lei agora publicada inclui exceções, nomeadamente as offshores.

“Ficam isentos de tributação em sede de IRS [Imposto sobre o Rendimento de pessoas Singulares] as mais-valias decorrentes de alienação ao Estado ou às autarquias locais de imóveis para habitação”, segundo a legislação do programa “Mais Habitação”.

Excluem-se aqui as mais-valias recebidas por residentes que tenham domicílio fiscal num país, território ou região com um “regime fiscal mais favorável”, cuja lista deve ser aprovada por uma portaria das Finanças.

Arrendatários podem comunicar contratos ao Fisco se senhorios não fizerem

O Governo propõe fazer alterações ao Código do Imposto de Selo, de forma que os arrendatários passem a poder comunicar ao Fisco os contratos de arrendamento, subarrendamento, promessas e respetivas alterações ou cessação, caso os senhorios não o façam, determina a proposta de lei do Governo.

“Caso os locadores ou sublocadores não comuniquem à Autoridade Tributária e Aduaneira [AT]” elementos como contratos de arrendamento, subarrendamento e alterações ou cessação, então “os arrendatários podem efetuar as referidas comunicações no prazo de dois meses após o fim do prazo fixado”, lê-se na proposta de legislação.

De acordo com o mesmo código, as comunicações são efetuadas até “ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento, do subarrendamento, das alterações, da cessação, ou, no caso de promessa, da disponibilização do bem locado, em declaração de modelo oficial”, por portaria das Finanças.

Donos de casas devolutas têm 100 dias para as usar ou arrendar

A proposta de lei divulgada pelo Governo na sexta-feira revela que os “imóveis de uso habitacional classificados como devolutos (…) podem ser objeto de arrendamento forçado pelos municípios, para posterior subarrendamento no âmbito de programas públicos de habitação”.

E como é que se vai proceder? Primeiro, os municípios apresentam uma proposta de arrendamento ao proprietário da casa devoluta, que tem 10 dias para responder.

“Em caso de recusa da proposta pelo proprietário ou de ausência de resposta pelo proprietário, e mantendo-se o imóvel devoluto por mais 90 dias, os municípios procedem ao arrendamento forçado do imóvel, nos termos previstos do Regime Jurídico de Urbanização e Edificação (RJUE), “com as necessárias adaptações”.

Se for necessário, os municípios poderão levar a cabo obras de remodelação do imóvel para que possa ser arrendado, “sendo o ressarcimento realizado por conta das rendas devidas”, lê-se ainda.

De recordar que o Governo não considera devolutas “segundas habitações, habitações de emigrantes ou habitações de pessoas deslocadas por razões profissionais, de formação ou de saúde”, assim como habitações em obras licenciadas.

Rendas antigas aumentam de acordo com a inflação

Os contratos de arrendamento antigos (anteriores a 1990) vão continuar congelados e fora do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Mas há alterações sobre o cálculo da atualização das rendas: até agora as atualizações das rendas eram realizadas de acordo com o rendimento bruto dos inquilinos, mas segundo a proposta de lei agora apresentada as rendas antigas vão passar a ser atualizadas anualmente de acordo com a inflação.

Para compensar os senhorios pelos travões aos aumentos da renda, o Governo quer garantir a isenção total no IRS sobre rendimentos prediais obtidos, a isenção de IMI sobre estes imóveis e ainda uma compensação “pelas rendas não cobradas aos arrendatários”.

AL existentes caducam no final de 2030

Nesta proposta de lei, o Governo voltou a frisar que a suspensão de novas licenças para Alojamento Local (AL) até ao último dia de 2030 exceciona as “zonas para alojamento rural”, sem detalhar quais e remetendo para “termos a definir” por responsáveis pelas áreas da economia, habitação e coesão territorial. E sabe-se agora que esta suspensão de AL também “não se aplica às Regiões Autónomas”.

Já os registos de alojamento local em vigor à data de ativação da presente lei caducam a 31 de dezembro de 2030 e “são renováveis por cinco anos, a partir de 31 de dezembro de 2030”. “A renovação do registo carece de autorização expressa da câmara municipal territorialmente competente”, lê-se ainda na legislação agora em consulta pública.

Outra novidade é que as juntas de freguesia passam a ter competências de fiscalização e a poder “aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias” em matéria de Alojamento Local.

Condomínios podem cancelar registos de AL

Os condomínios vão passar a ter maior poder de decisão no que diz respeito à presença de alojamentos locais no seu prédio. Ora, o Governo propõe que o condomínio possa decidir, em reunião, o cancelamento ou não desta unidade de AL.

“No caso de a atividade de AL ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de mais de metade da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração”, lê-se no documento.

Para cancelar o registo de AL, “a assembleia de condóminos dá conhecimento da sua deliberação ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente”.

Mas há exceções: esta regra não se aplica “quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de Alojamento Local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim”.

Promoção de habitação a custos controlados: quem pode concorrer?

Também já se sabem em concreto quem pode concorrer ao “apoio à promoção de habitação a custos controlados”. Segundo a legislação, serão as cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social. Isto quer dizer que estes beneficiários podem aceder a benefícios como linhas de financiamento e cedências de terrenos públicos.

Em concreto, o Governo adota “uma nova linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos na área da habitação acessível, nomeadamente para construção ou reabilitação, incluindo aquisição do imóvel necessária para este efeito, e posterior arrendamento”, no montante global máximo de 250 milhões de euros.

Fonte: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2023/03/06/56976-propostas-de-lei-do-mais-habitacao-explicamos-as-novidades-em-atualizacao